빌딩·상가 수익률, 세 가지 숫자를 구분하라
표면 · 실질 · 대출 반영 수익률과 실투자금 기준
같은 건물을 두고 한 중개사는 "4.3%", 다른 중개사는 "3%"라고 합니다. 둘 다 틀리지 않았습니다. 분모와 분자에 무엇을 넣었는지가 다를 뿐입니다.
- 표면·실질·대출 반영 — 세 수익률은 다른 숫자다. 어떤 수익률인지 먼저 말한다.
- 취득비용 4.6%와 보증금을 빼먹으면 숫자가 통째로 틀린다.
- 금리가 실질 수익률보다 높으면 대출은 수익률을 깎는다.
세 가지 수익률
| 이름 | 공식 | 쓰임 |
|---|---|---|
| 표면 수익률 | 연 임대료 ÷ 매매가 | 광고·1차 비교. 항상 가장 높게 나옴 |
| 실질(순) 수익률 | (연 임대료 − 연 지출) ÷ (매매가 + 취득비용 − 보증금) | 제안서에 쓰는 기준 |
| 대출 반영(자기자본) 수익률 | (연 임대료 − 연 지출 − 연 이자) ÷ (매매가 + 취득비용 − 보증금 − 대출금) | 대출 쓴 매수인의 체감 수익률 |
분자와 분모에 넣을 것
- 연 임대료 = 월세 × 12. 렌트프리가 있으면 그만큼 빼서 연평균으로
- 연 지출 = 재산세·종부세(토지분) + 임대인 부담 관리·수선비 + 보험 + 공실 준비금(관행 3~5%)
- 취득비용 = 취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농특세 0.2% = 약 4.6% + 중개보수·법무비
- 보증금은 돌려줄 돈이므로 투입 자금에서 뺀다
- 연 이자 = 대출금 × 금리. 변동금리면 보수적으로
예시 — 같은 건물, 세 숫자
매매가 50억, 보증금 합계 3억, 월세 합계 1,800만(연 2억 1,600만), 연 지출 3,000만, 취득비용 4.6%(2억 3,000만), 대출 25억에 금리 4.5%(연 이자 1억 1,250만)인 근생빌딩.
| 수익률 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 표면 | 2억 1,600만 ÷ 50억 | 4.32% |
| 실질 | 1억 8,600만 ÷ 49억 3,000만 | 3.77% |
| 대출 반영 | 7,350만 ÷ 24억 3,000만 | 3.02% |
이 예시에서 금리 4.5%는 실질 수익률 3.77%보다 높습니다. 그래서 대출이 수익률을 깎았습니다. 레버리지는 실질 수익률이 금리보다 높을 때만 이익입니다.
흔한 착시 5가지
- 공실을 0으로 — "곧 채워질 예정"을 넣으면 1%p 이상 부풀려짐. 현 임대차 기준과 만실 기준을 나눠 보여 준다
- 렌트프리 무시 — 3개월 무상이면 첫해 임대료는 9개월치
- 관리비 수입만 넣고 지출은 뺌 — 둘 다 넣거나 둘 다 뺀다
- 취득비용 누락 — 50억 건물이면 2억이 넘는다
- 보증금을 안 뺌 — 보증금이 큰 건물일수록 실제보다 나빠 보인다
목표 수익률로 적정가 역산
매수인이 "실질 4%는 나와야 한다"고 하면, 연 순수익 ÷ 목표 수익률 + 보증금 − 취득비용으로 적정 매매가를 역산합니다.
연 순수익 1억 8,600만 ÷ 4% = 46억 5,000만. 보증금 3억을 더하고 취득비용을 빼면 매매가 약 47억 3,000만 원 선. 가격 협상의 근거가 됩니다.
수익률 계산기에 매매가·보증금·월세·대출 조건을 넣으면 보증금 차감 수익률과 대출 반영 수익률이 바로 나옵니다. 매물장에 층별 임대차를 등록하면 매물마다 자동 계산되고 제안서에 함께 인쇄됩니다.
자주 묻는 질문
꼬마빌딩 수익률은 보통 몇 %인가요?
지역·용도·시기에 따라 크게 다르고 정해진 기준은 없습니다. 숫자 자체보다 같은 공식으로 비교하는 것이 중요합니다. 표면 수익률로만 비교하면 보증금이 큰 건물과 작은 건물이 뒤바뀌어 보입니다.
보증금 운용 수익을 분자에 넣어도 되나요?
넣는다면 그 사실과 이율을 밝혀야 합니다. 관행적으로는 넣지 않고 보증금을 분모에서만 빼는 방식이 보수적이라 제안서에는 이 방식을 권합니다.
매도인이 말하는 월세와 계약서가 다르면요?
계약서가 기준입니다. 관리비·부가세 포함 여부, 렌트프리 조건이 말과 다른 경우가 많으니 층별 임대차계약서 사본으로 연 임대료를 다시 계산합니다.
이 글은 일반적인 실무 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 법령·서식·요율은 개정될 수 있으니 계약 전에 최신 규정을 확인하세요.