확인·설명서 [Ⅱ] 비주거용, 이 순서로 채운다
대장으로 채우는 칸과 직접 확인할 칸
확인·설명서는 계약서만큼 중요합니다. 분쟁이 나면 가장 먼저 꺼내 보는 문서이고, 빠진 칸 하나가 손해배상으로 이어집니다.
30초 요약
- 빌딩·상가·사옥·공장은 [Ⅱ] 비주거용 서식. 계약서 작성 때 교부, 3년 보존.
- 대장·토지대장·등기부·토지이음으로 채울 수 있는 칸과 직접 확인할 칸을 나눈다.
- 확인하지 않은 칸을 "양호"로 채우는 것이 가장 위험하다.
⚠ 가장 흔한 손해배상 경로
빈칸 하나, 그리고 확인도 안 하고 적은 "양호" 한 글자. 임대차 현황 미기재와 위반건축물 누락이 뒤를 잇습니다.
근거와 의무 — 3가지만 기억
1
서식
공인중개사법 시행규칙 별지 서식 — 확인·설명서[Ⅱ](비주거용 건축물). 주거용은 [Ⅰ], 토지는 [Ⅲ].
2
교부 시점
거래계약서를 작성할 때 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부합니다(공인중개사법 제25조). 계약 후 작성은 위반입니다.
3
서명·날인·보존
개업공인중개사와 소속공인중개사가 서명·날인하고 사본을 3년 보존. 공동중개면 참여한 개업공인중개사 모두 서명·날인.
어느 칸을 어느 서류로 채우나
| 서식 항목 | 근거 | 자동 채움 |
|---|---|---|
| ① 대상물건 표시 — 토지(소재지·면적·지목) | 토지대장 | 예 |
| ① 대상물건 표시 — 건물(면적·구조·용도·준공) | 건축물대장 표제부 | 예 |
| ② 권리관계 | 등기사항증명서(발급일 기재) | 예, 당일 발급본 |
| ③ 토지이용계획·공법상 제한 | 토지이음 | 예 |
| ④ 입지·⑤ 관리·⑥ 비선호시설 | 현장·관리사무소 | 아니오 |
| ⑦ 거래예정금액·공시지가 | 계약 조건·공시가격알리미 | 공시지가만 |
| ⑧ 취득 시 조세 | 지방세법 세율 | 예 |
| ⑨ 실제 권리관계(임대차 현황·미납 관리비) | 임대인 서면 고지 | 아니오 |
| ⑩⑪ 시설물·벽면·환경 | 현장 확인 | 아니오 |
| ⑫ 중개보수·실비 | 약정 | 계산값 |
항목 번호와 명칭은 서식 개정에 따라 달라질 수 있으니 최신 서식으로 확인하세요.
채우는 순서 7단계
1
서류 4종을 같은 날 발급
건축물대장·토지대장·등기사항증명서(토지·건물)·토지이용계획확인서. 발급일을 서식에 적습니다.
2
대장값으로 ①③⑦
면적은 ㎡ 소수점까지 대장 그대로. "약 400평" 같은 환산값은 금지.
3
등기부로 ②
소유자·근저당 채권최고액·가압류·전세권. 말소되지 않은 것은 모두.
4
⑨ 임대차 현황을 임대인에게 서면으로
층별 임차인·보증금·월세·만기·미납 관리비. 상가임대차보호법상 갱신요구권이 걸린 임차인이 있는지 확인.
5
현장에서 ④⑤⑥⑩⑪
승강기·소방·전기·누수, 주차, 비선호시설. 확인 못 한 항목은 "왜 못 했는지"를 적습니다.
6
위반건축물 이중 확인
대장 표기와 현장. 있으면 명시. 확인 위치 →
7
⑧⑫ 계산 후 설명·서명
당사자에게 설명한 뒤 서명·날인을 받습니다.
자주 생기는 실수 5가지
- 대장값을 손으로 옮기다 연면적 자릿수를 틀림 → 발급본 첨부, 숫자는 복사
- 등기부 발급일이 계약일과 다름 → 계약 당일 재발급
- 임대차 현황을 임대인 말로만 듣고 적음 → 임대차계약서 사본으로 대조
- 확인 안 한 시설물 칸을 "양호" 로 채움 → 가장 위험
- 위반건축물 표기를 놓침 → 표제부 상단·변동사항란 확인
노트빌에서는
매물에 조회된 건축물대장·토지대장·공시지가·토지이용계획 값으로 확인·설명서[Ⅱ]와 토지[Ⅲ] 초안을 채웁니다. 권리관계·시설물 상태처럼 직접 확인해야 하는 칸은 일부러 비워 두고, 수정한 내용은 매물별로 저장됩니다. 기능 보기
자주 묻는 질문
상가주택은 [Ⅰ]과 [Ⅱ] 중 어느 서식인가요?
거래 목적물에 따라 정합니다. 건물 전체 매매는 실무에서 [Ⅱ]를 쓰되 주거 부분 정보를 보완하는 경우가 많고, 주거 호실만 임대차하면 [Ⅰ]입니다. 애매하면 협회 상담이 안전합니다.
계약 후에 만들어 줘도 되나요?
안 됩니다. 계약서를 작성할 때 함께 작성해 교부해야 합니다. 계약 후 작성은 확인·설명 의무 위반으로 과태료와 손해배상 문제가 생깁니다.
임대인이 임대차 현황을 안 알려 주면요?
해당 칸에 "임대인이 자료 제공을 거부함"과 같이 사실대로 적고 당사자에게 설명합니다. 빈칸으로 두거나 임의로 채우는 것이 가장 나쁜 선택입니다.
이 글은 일반적인 실무 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 법령·서식·요율은 개정될 수 있으니 계약 전에 최신 규정을 확인하세요.